A história da política de habitação popular no Estado de São Paulo reflete fortemente as mudanças econômicas e as transformações sociais ocorridas no país e intensificadas, desde o início do século XX, pelo processo de industrialização que atraiu grande número de trabalhadores para os centros urbanos. 

O problema é que esse crescimento acelerado não foi acompanhado por uma política adequada de planejamento urbano. A intensa expansão urbana resultou na ocupação desordenada da cidade, a exemplo das favelas e loteamentos clandestinos, empurrando a população para as áreas periféricas. Algumas iniciativas pontuais surgiram entre 1930 e 1940, mas sem escala significativa. 

A atuação do governo do Estado de São Paulo na habitação popular começou efetivamente em 1949, com a criação da Caixa Estadual de Casas para o Povo (CECAP), com o objetivo de implementar programas habitacionais para famílias de baixa renda. 

No âmbito municipal, a pressão por políticas governamentais que fizesses frente ao déficit habitacional impulsionou a criação de instituições como a COHAB (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo), em 1965. 

No período de 1967 até 1983, a CECAP buscou se firmar como agente promotor de moradias para a população de baixa renda no Estado de São Paulo, apoiada no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e no Banco Nacional da Habitação (BNH). 

Importante lembrar que a instituição paulista também passou por reformulações e renomeações ao longo dos anos. A partir de 1984, inicia uma fase de atuação mais descentralizada, priorizando a população de baixa renda e envolvendo os municípios na execução das políticas habitacionais. Também passa a operar com recursos estaduais, buscando, simultaneamente, formas de viabilizar a captação de recursos próprios para habitação, em meio ao debate nacional sobre a autonomia financeira dos estados, que resultaria na Constituição de 1988.

Esse processo refletiu o contexto político da abertura democrática e das crescentes pressões dos movimentos sociais por moradia digna, marcando a inflexão da CDH em direção a uma política habitacional mais participativa, descentralizada e voltada ao atendimento de demandas populares historicamente reprimidas. 

Também se observa esse movimento na esfera municipal. O Programa Municipal de Habitação (PMH) simboliza bem essa mudança de paradigma, ao buscar romper com o modelo SFH/BNH e contemplar novos atores políticos e sociais, influenciando decisivamente os rumos futuros da política de habitação de interesse social.

A partir de 1986, o governo de São Paulo criou a Loteria da Habitação, aprovada pela Assembleia Legislativa, com o propósito de arrecadação extra para financiar moradias populares. Mas, o verdadeiro salto financeiro para a habitação se deu, de fato, com a promulgação da Constituição de 1988, que descentralizou recursos tributários e garantiu maior autonomia financeira aos estados. Com isso, o ICMS passou a incluir serviços e possibilitou o aumento de arrecadação estadual.

Em 1989 a CDH é novamente reformulada, passando a ser denominada por Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU). 

A Lei estadual 6.556, publicada em 13/11/1989, por sua vez, estabeleceu a destinação de 1% da receita do ICMS para financiar programas habitacionais. O aumento na alíquota do ICMS, de 17% para 18%, incidente sobre operações internas, visava atender à crescente demanda por moradia. A lei criou recursos orçamentários para a CDHU, viabilizando a construção de unidades habitacionais, especialmente para a população de baixa renda.

Dessa forma, São Paulo estruturou seu próprio sistema de financiamento habitacional, contando com um fundo que garantia recursos públicos estáveis e subsidiados para atender famílias com renda de até cinco salários-mínimos. A receita do ICMS adicional representou uma fonte importante de recursos para o financiamento dos programas da CDHU.

Em 2003, contudo, o Supremo Tribunal Federal considerou inconstitucional essa destinação obrigatória, razão pela qual foi editada a Lei 11.601/2003, prevendo o aumento da alíquota e sua aplicação no exercício de 2004. Nos anos seguintes, a lei teve suas disposições prorrogadas, garantindo, assim, a continuidade dos programas habitacionais.

Deve-se destacar outra mudança importante ocorrida na capital paulista, que foi a formulação da Política Municipal de Habitação de Interesse Social, em 1994, com a criação do Conselho e do Fundo Municipal de Habitação – a atuação da COHAB-SP também foi reformulada e o órgão passou a assumir o papel de operador deste fundo. Essa reestruturação da política habitacional paulistana representou, indubitavelmente, a ampliação do espaço de participação dos movimentos sociais e demais instâncias representativas da sociedade civil.

Programas de Habitação de Interesse Social (HIS)

No início dos anos 2000, com a aprovação da Lei Federal nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), os municípios e estados passaram a ter instrumentos legais mais claros para planejar e executar políticas habitacionais e urbanas. O Estado de São Paulo intensificou ações de regularização fundiária e urbanização de assentamentos precários.

O governo do Estado deu início, em 2009, à elaboração do Plano Estadual de Habitação – PEH-SP, que foi desenvolvido com a coordenação da Secretaria de Estado da Habitação e apoio executivo da CDHU. Por meio desse plano intensificou-se o processo de planejamento das ações na área de habitação, com o objetivo de reduzir o conjunto de necessidades habitacionais diagnosticadas no território paulista.

O plano preconiza a soma de esforços do governo federal, do governo estadual, das prefeituras municipais e da iniciativa privada, com a participação da sociedade, em ações conjuntas e complementares. 

A Lei Estadual nº 12.801, de 15 de janeiro de 2008, regulamentada pelo Decreto nº 53.823, de 15 de dezembro de 2008, foi fundamental nesse processo, na medida em que estabeleceu as bases para a adesão do Estado ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS, realizada em 2007, e a institucionalização do Conselho Estadual de Habitação- CEH, do Fundo Paulista de Habitação de Interesse Social – FPHIS e do Fundo Garantidor Habitacional – FGH, em 2008.

Criado em 2008, o Fundo Paulista de Habitação de Interesse Social (FPHIS) é um importante instrumento financeiro do Estado de São Paulo para viabilizar políticas públicas voltadas à habitação de interesse social. Os recursos do fundo são provenientes de diversas fontes, incluindo a dotação orçamentária do Estado, transferências de recursos federais, especialmente do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), contrapartidas de municípios e de entidades privadas envolvidas em projetos habitacionais e receitas provenientes de operações de crédito e de outras fontes previstas em lei.

Outra inovação refere-se à criação, no final de 2011, da Agência Paulista de Habitação Social, também conhecida como Casa Paulista. Concebida como agência de fomento, é vinculada à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Governo do Estado de São Paulo. Sua principal atribuição é promover a construção de moradias populares para atender a demanda de habitação no estado, por meio de parcerias com o Governo Federal, iniciativa privada e municípios, conforme diretriz da política habitacional paulista, que busca equilibrar a produção de moradia com estratégias de inclusão urbana, gestão territorial e desenvolvimento regional.

Nos anos 2010, São Paulo e os demais estados do país passam a contar o suporte de novos programas federais, como o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) e o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), visando ampliar o acesso à moradia para famílias de baixa renda.

Importante destacar que a política habitacional de interesse social não se restringe à produção de novas unidades habitacionais para o enfrentamento do déficit. Programas e ações em âmbito federal, estadual e municipal, voltados à requalificação urbana, buscam atender às demandas relacionadas à precariedade e à informalidade de moradias preexistentes, promovendo melhorias nas habitações, implantação de infraestrutura adequada e de equipamentos públicos, além de também regularizar a situação fundiária de loteamentos e conjuntos. 

A participação do setor privado na política habitacional paulista tem sido cada vez mais recorrente, sobretudo como agente executor das obras e, mais recentemente, por meio de parcerias estruturadas. Embora contribua para viabilizar a produção em larga escala, o modelo ainda enfrenta grandes desafios, como a qualidade e a localização dos empreendimentos, num cenário de vultoso déficit habitacional, estimado em 1,2 milhão de moradias, segundo dados divulgados pela Fundação João Pinheiro, em 2024.